Highlights auf einen Blick

• Rendite-Stark: Aktuelle Mieteinnahmen von 35.400 € p.a. (Faktor ca. 12,9).
• Highlight 1. OG: Großzügige Wohnung (103 m²) mit Sonnenterrasse.
• Vielseitigkeit: Ideal als reine Kapitalanlage oder als Generationenhaus mit Eigennutzung.
• Platzangebot: 4 Einheiten auf ca. 291 m² Gesamtfläche.
• Extras: Weitläufiger Garten, 3 Garagen, Vollkeller und Einbauküchen in allen Einheiten.

Objektbeschreibung

Dieses massive, ca. 1966 erbaute Wohn- und Geschäftshaus präsentiert sich in einem sehr gepflegten Gesamtzustand auf einem Grundstück von ca. 982 m². Mit einer Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 291 m² bietet die Immobilie ein großes Platzangebot.

Das Haus besticht durch funktionale Grundrisse, helle Räume und eine solide Bausubstanz. Aktuell sind alle Flächen vermietet bzw. genutzt, was dem neuen Eigentümer Einnahmen ab dem ersten Tag sichert.

Ein besonderes Highlight ist der eigene Gartenbereich sowie die große Terrasse im Obergeschoss, die höchste Aufenthaltsqualität bietet. Drei zum Objekt gehörende Garagen runden das Angebot ab.

Aktuelle Mietsituation & Aufteilung

Das Objekt erwirtschaftet derzeit eine attraktive Jahresnettokaltmiete von 35.400 €. Die Mieten gliedern sich wie folgt:

• Erdgeschoss (Einheit 1): ca. 37 m² (ehem. Gewerbe, wohnlich ausgebaut)
  • Miete: 550 € Kaltmiete
• Erdgeschoss (Einheit 2): ca. 78 m² (2 Zimmer)
  • Miete: 700 € Kaltmiete
• 1. Obergeschoss: ca. 103 m² (4 Zimmer & große Terrasse)
  • Miete: 1.000 € Kaltmiete
• Dachgeschoss: ca. 73 m² (3 Zimmer)
  • Miete: 700 € Kaltmiete

Gesamt monatlich: 2.950 €

Gesamt jährlich: 35.400 €

Hinweis: Die Wohnfläche der ca. 103 m² großen Einheit im 1. Obergeschoss umfasst zu 1/4 (25%) der baurechtlich messbaren Fläche der Sonnenterrasse, gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 4 WoFlV. Die Gesamtfläche ergibt sich somit aus Wohnraum plus anteiliger Terrassenfläche; exakte Messung und Zuordnung durch Vermessungsingenieur/Architekt vor Kauf zu bestätigen – Angaben ohne Gewähr.

Ausstattung & Technik

Die Immobilie überzeugt durch eine solide Ausstattung. Besonders hervorzuheben ist, dass alle Einheiten bereits mit Einbauküchen ausgestattet sind, die im Kaufpreis enthalten sind.

• Heizung: Öl-Zentralheizung (Baujahr 1998) inkl. Warmwasseraufbereitung – Austauschpflicht gem. GEG nach 30 Jahren Laufzeit (voraussichtlich 2028) beachten
• Fenster: Pflegeleichte Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
• Böden: Hochwertiges Parkett in den Wohnräumen, pflegeleichte Fliesen in Flur, Küche und Bädern.
• Küchen: 4 Einbauküchen inklusive (keine Zusatzinvestition nötig).
• Bäder: Zeitgemäße Bäder, teils mit Wanne, teils mit Dusche.
• Internet: Highspeed-Internet verfügbar (ideal für Home-Office).
• Keller: Das Haus ist voll unterkellert und bietet diverse Abstellräume sowie den Heizungsraum.

Lagebeschreibung: Celle-Garßen

Das Objekt befindet sich im gefragten Celler Stadtteil Garßen, am nordöstlichen Rand der Herzogstadt. Garßen verbindet naturnahes Wohnen am Rand der Lüneburger Heide mit exzellenter Infrastruktur.

Kindergärten, Grundschule, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind direkt vor Ort. Die historische Altstadt von Celle ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. Über die B191 besteht eine schnelle Anbindung an das Zentrum und das Umland.

Eckdaten & Konditionen

Merkmal                                                                   Detail

Kaufpreis:                                                                  457.000 €

Jahresnettokaltmiete (IST):                               35.400 €

Brutto-Mietrendite:                                                ca. 7,75 %; Faktor 12,9

Baujahr Objekt:                                                        ca. 1966

Baujahr Heizung:                                                    1998 (Öl)

Grundstücksfläche:                                                ca. 982 m²

Wohn-/Nutzfläche gesamt:                                 ca. 291 m²

Anzahl Einheiten:                                                    4 (3 Wohnungen + 1 ausgebaute Nutzfläche)

Stellplätze:                                                                 3 Garagen

Käuferprovision:                                                      3,57 % inkl. gesetzl. MwSt.

Energieausweis:                                                       wird zur Besichtigung vorgelegt

Wichtiger Hinweis zur Nutzung:

Die im Erdgeschoss befindliche Einheit (ca. 37 m², ehemals gewerblich, aktuell wohnlich ausgebaut und für 550 € vermietet) verfügt derzeit über keine baurechtliche Genehmigung als Wohnraum. Der Käufer ist selbst dafür verantwortlich, eine Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde zu prüfen und zu beantragen. Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für eine mögliche Genehmigungsverweigerung, Sanierungsauflagen oder Abrissverfügungen.

Rechtliche Hinweise & Haftungsausschluss:

Angaben zu Flächen, Mieten und Ausstattung erfolgen nach bestem Wissen, sind jedoch ohne Gewähr. Exakte Maße, Grundbuchlage (keine Belastungen bekannt, Grundbuchauszug auf Anfrage), Belastungen (z. B. Dienstbarkeiten) und Eigentumsverhältnisse sind vor Vertragsabschluss durch Notar/Steuerberater zu prüfen.

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